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数据透析租房的7个真相

2017-12-22 01:48:16 来源:淮安生活热线
  今天中国城市中,22%的人住在别人的房子里,未来5~10年,这一比例将增至35%。租住群体在城市中的基数、地位、作用都越来越高。与此形成鲜明对比的,是在租住矛盾的判断以及选择上,与现实的区隔。

  售租比太高,租金不合理

  上海(楼盘)链家首席市场分析师张月表示,租金是资产的使用价格,与资产,也就是不动产本身的价格没有任何关系。

  与租金最相关的变量是城市的人均收入,所以只要这个城市的人均收入在涨,不动产的租金(使用)价格就会涨。(见图1)

  图1: 上海市城镇居民可支配收入与租金同比变化

数据来源:上海市统计局、上海链家市场研究中心
数据来源:上海市统计局、上海链家市场研究中心

  房东拥有租金定价话语权

  张月表示,租金的波动核心在于供求关系的波动,所以惯常表现是季节性波动,而不是房东个人意志所能决定。以上海为例,从2017年租金变化趋势可以看出,冬季是租赁市场的传统淡季,加之年关外来人口返乡等原因,租金趋势向下;但是春节过后,返沪潮、来沪务工潮来临,租赁需求短期增加,因此2、3月份租金涨幅明显;到了6~8月,毕业季来临,加上为了迎接开学季做准备,会迎来另一波寻租小高峰,租金也会随之出现小幅增长。(见图2)

  张月认为,租金的稳定并不在于是否增上涨,而是在于淡旺季之间波动性的缩小。这需要靠供应来调节,未来随着政府、机构运作的出租房源比重加大,租金的淡旺季波动会有所缩小。

  图2: “春节返沪潮”&“毕业季”迎租金增长小高峰(环比)

数据来源:上海链家市场研究中心
数据来源:上海链家市场研究中心

  房东任性造成租房安全感不高

  张月介绍,约70~80%的房东,选择在一年期满后继续出租或续约;而租客的续约率不足60%,房东的稳定性相对于租客会更强。租房的不安全感,实际客观来自于合租关系不牢固、租期满意度低、生活变动等,主观在于居住的传统观念制约等。(见图3)

  图3:近一年房、客续租情况对比

数据来源:上海链家市场研究中心
数据来源:上海链家市场研究中心

  租金预期不到位,房东宁愿空着也不降租金

  张月表示,空置期对降租金形成的作用,实际是越来越大的。首先,空置期和降租金意愿之间始终存在一个临界值(见图4);其次,持有成本大导致空置压力更大:近些年的新房东,租金补贴贷款月供的属性变强,尽快出租的诉求高于高租金诉求;第三,资产管理模式的示范作用:B2C规模的成长,个体房东出租压力会变大,尤其是持有低配品类房产的房东,要么降租金、要么提升租赁规格。

  图4:不同空置期内房东下调租金意愿占比

数据来源:上海链家市场研究中心
数据来源:上海链家市场研究中心

  同类型房子,租金越低性价比越高

  案例:80后小琪刚刚定下了普陀北梅园一套一房一厅的房子,以每月4500元的租金成交。这套房相比她近期看过的一房,月租贵了400~500元,但她还是毅然选择了定下。首先,业主林姐很热心,是上海人,比小琪大了两岁,两人一见如故。林姐说,这套房是父母送给她的,之前一直自己住,所以房子精心装修过,家电也都按照自己喜好购买,使用时也比较仔细。现在自己结婚搬走了,这才将房子出租。小琪如果能租下来,那她再放心不过了,之前有两个男孩要合租这套房,自己考虑了半天最后也没有答应。定房前,林姐答应把租金再优惠100元,并在小琪入住之前,免费做一次保洁,把网络安装好。

  上海链家首席市场分析师张月表示,租住的品质化趋势越明显,房屋装修、配置、服务的诉求就会越高,性价比结构已重新被定义,即在租金、房屋品质、服务品质三方面都具备竞争力。(见图5)

  图5:不同装修与房龄对出租达成的影响

数据来源:上海链家市场研究中心
数据来源:上海链家市场研究中心

  可租房源越多,租金就越低

  张月表示,在普通租赁市场,总体而言房源充足会对租金上涨有抑制,但是活跃板块和出租率高的小区,可租房源的释放可能会导致外部需求的涌入,这种边际效应会造成租金没那么低,甚至上涨;在高端租赁市场,租住需求对细节和品质更重视,可租房源多,不代表都能符合市场需要,因此好房可以拥有高租金,而一般的房源成为“过剩产品”。(见图6)

  图6:高端可租房源多,长期空置成常态

数据来源:上海链家市场研究中心
数据来源:上海链家市场研究中心

  郊区一定比市区租金更便宜

  张月表示, 城市发展越成熟,市、郊间的区隔会越模糊,目前上海在产业分布、商务配套、生活配套上已经相对均衡,主要差别在市区拥有更多相对优质的教育和医疗资源,郊区拥有更多比较新、居住舒适度较高的房源。因此,租金也是在发生同质化效应,在很多郊区,仅以租金看,不一定是更低的。(见图7)

  图7:外郊环板块热门楼盘成交租金情况

数据来源:上海链家市场研究中心
数据来源:上海链家市场研究中心

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    本文首发于微信公众号:中国房地产数据研究院。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李兴旺 HF015)

文章标签:真相 租房 数据

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